Planujesz zakup swojego pierwszego mieszkania? Gratulacje to jeden z ważniejszych kroków w dorosłym życiu! Ale zanim odbierzesz klucze do własnych czterech kątów, czeka Cię kilka etapów, które jeśli podejdziesz do nich świadomie przejdziesz bez niepotrzebnego stresu i kosztownych błędów.

Ocena możliwości finansowych – od tego wszystko się zaczyna

Pierwszym i kluczowym krokiem w drodze do własnego mieszkania jest określenie, na co Cię realnie stać. To nie tylko kwestia tego, ile zarabiasz, ale przede wszystkim – ile jesteś w stanie regularnie odkładać na spłatę kredytu i bieżące koszty życia.

Co powinieneś uwzględnić?

Wysokość miesięcznych dochodów netto

Stałe wydatki: czynsz (jeśli aktualnie wynajmujesz), media, jedzenie, transport, raty kredytów lub pożyczek, abonamenty, ubezpieczenia itd.

Nieregularne wydatki: wakacje, święta, naprawy auta, leczenie itp.

Poduszka bezpieczeństwa: najlepiej, jeśli masz już oszczędności odpowiadające 3–6 miesiącom kosztów życia

Ważne: banki analizują Twoją zdolność kredytową, ale Ty powinieneś analizować swoją komfortową zdolność spłaty. Kredyt to zobowiązanie na kilkanaście – a często nawet trzydzieści lat – warto nie przeszacować swoich możliwości.

Wkład własny – ile trzeba mieć?

Obowiązkowy wkład własny w 2025 roku to najczęściej 20% wartości nieruchomości, choć są banki, które przy ubezpieczeniu kredytu zaakceptują 10%. Im większy wkład własny, tym lepsze warunki kredytu – niższe oprocentowanie, prowizja czy marża.

 Przykład:
Jeśli planujesz kupić mieszkanie za 400 000 zł:

  • przy 20% wkładzie – musisz mieć 80 000 zł

  • przy 10% – 40 000 zł, ale z wyższym kosztem kredytu w czasie

Do wkładu własnego mogą się wliczać:

  • gotówka

  • darowizna od rodziny

  • środki z IKE/IKZE lub PPK

  • działka (jeśli kupujesz dom)

  • czasem nawet inna nieruchomość jako zabezpieczenie

Gdzie szukać mieszkania?

Mieszkania możesz szukać na trzy główne sposoby:

Portale ogłoszeniowe

Serwisy takie jak Otodom, Morizon, Gratka, OLX, czy lokalne portale nieruchomości to świetny punkt wyjścia. Ustaw filtry: lokalizacja, metraż, piętro, cena. Warto też zapisać alerty, które powiadomią Cię o nowych ofertach.

 Agencje nieruchomości

Dobry agent:

-zaproponuje nieruchomości dopasowane do Twoich potrzeb

-przeprowadzi przez proces formalny

-pomoże w negocjacjach i zrozumieniu dokumentów

Prowizję płaci się najczęściej po stronie sprzedającego, ale bywa różnie – zawsze sprawdź umowę.

Ogłoszenia prywatne

Warto też przeszukiwać grupy na Facebooku, lokalne fora, ogłoszenia na tablicach. Niektórzy sprzedający nie korzystają z pośredników – możesz trafić na ciekawą okazję, ale uważaj na pułapki formalne (np. brak księgi wieczystej, obciążenia hipoteczne, nieuregulowany stan prawny).

Rynek pierwotny czy wtórny?

Rynek pierwotny (od dewelopera)

  • nowe mieszkanie, wszystko pachnie świeżością

  • niższe koszty notarialne (VAT zamiast PCC)

  • często możliwość personalizacji wykończenia
    – czekasz na odbiór (czasem rok i więcej)
    – może dojść do opóźnień, zmian w projekcie
    – musisz sprawdzić dewelopera (opinie, historia, pozwolenia)

Rynek wtórny (od osoby prywatnej)

  • możesz „wejść i mieszkać”

  • często lokalizacja bliżej centrum

  • niższa cena za metr
    – możliwe ukryte wady (wilgoć, instalacje)
    – trzeba dokładnie przeanalizować dokumenty prawne

Umowa przedwstępna – co powinna zawierać?

To dokument, który zabezpiecza interesy obu stron zanim dojdzie do aktu notarialnego. Najczęściej podpisuje się go po akceptacji warunków i uzgodnieniu ceny. Może być zwykła pisemna albo notarialna.

Powinna zawierać:

  • dane stron

  • dokładny opis nieruchomości

  • cenę

  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej

  • sposób płatności

  • wysokość zadatku lub zaliczki

  • informacje o warunkach odstąpienia

Zadatek najczęściej wynosi 5–10% ceny mieszkania. Jeśli kupujący się wycofa – sprzedający go zatrzymuje. Jeśli sprzedający – musi zwrócić dwukrotność.

6. Kredyt hipoteczny – jak wygląda procedura?

To najczęściej najbardziej czasochłonny etap. Ale spokojnie – z pomocą dobrego doradcy kredytowego przejdziesz przez niego bez większych zawirowań.

Krok po kroku:

Zbierasz dokumenty:

zaświadczenie o dochodach

umowa o pracę / działalność

PIT za ostatni rok

wyciągi z konta

dokumenty nieruchomości

  1. Wybierasz bank (z pomocą doradcy):

    • porównujesz RRSO, marżę, prowizję, opłaty dodatkowe

    • nie zawsze „zerowa prowizja” oznacza najlepszy kredyt!

  2. Składasz wniosek – bank analizuje Twoją zdolność kredytową i historię w BIK

  3. Czekasz na decyzję kredytową – zazwyczaj 1–3 tygodnie

  4. Podpisujesz umowę kredytową

  5. U notariusza podpisujesz akt notarialny sprzedaży

  6. Bank przelewa środki na konto sprzedającego

Gratulacje – jesteś właścicielem mieszkania!

 O czym jeszcze warto pamiętać?

  • Sprawdź opłaty dodatkowe: podatek PCC (2% na rynku wtórnym), taksy notarialne, wpisy do KW, ubezpieczenie nieruchomości, prowizja dla biura.

  • Upewnij się, że mieszkanie nie jest zadłużone, a lokatorzy wymeldowani.

  • Jeśli kupujesz z drugą osobą – ustalcie formę współwłasności (np. wspólność ustawowa czy udział 50/50).

Podsumowanie

Zakup mieszkania to maraton, nie sprint. Ale przy odpowiednim przygotowaniu, rzetelnych informacjach i dobrym wsparciu – możesz przejść przez cały proces spokojnie i z pełną kontrolą.